Незавершенное строительство в бухгалтерском балансе

Вопрос:Недавно приобрели недостроенный дом. К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка. Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты?

Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

• получить технический план дома в БТИ;
• получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);
• получить официальный адрес;
• зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Технический план

Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней. Для его производства необходимы следующие документы:

• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д);
• проектно-сметная документация;
• поэтажный план.

При отсутствии данных сведений (если дом возводился своими силами, здание не сдано в эксплуатацию),  Вы можете заполнить специальную декларацию. В ней подробно указываются технические и юридические данные домовладения. После чего она признается неотъемлемой частью техплана.

Кадастровый паспорт

После получения технического плана Ваша задача – поставить дом на кадастровый учет или другими словами, получить кадастровый паспорт. Для этого обращайтесь в подразделение Росреестра по месту нахождения дома.

Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра:

• технический план;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• заявление на постановку в кадастровый реестр;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• гражданский паспорт заявителя;
• заполненную декларацию (при ее наличии).

После получения данных документов Росреестр производит постановку Вашего дома на Общероссийский кадастровый учет. После чего Вам выдается кадастровый паспорт, в котором содержится уникальный кадастровый номер и характеристики объекта.

Официальный адрес

Почтовые адреса присваиваются местным органом архитектуры и градостроительства. В ряде регионов действуют многопрофильные центры, где Вы также можете получить адрес через Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Объекту недвижимости адрес присваивается в течение 30 календарных дней с момента подачи заявления. Данная услуга оказывается бесплатно.

Недострой на балансе

Для ее получения в уполномоченный орган необходимо предоставить:

• паспорт собственника;
• правоустанавливающие документы;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• кадастровый паспорт;
• план-схему расположения объекта;
• технический паспорт домa.

Регистрация права собственности

Последний этап Вашей работы – это регистрация права собственности в органах Государственного реестра. Для совершения данной процедуры Вам потребуются следующие документы:

• кадастровый паспорт дома;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или кадастровая выписка;
• паспорт собственника;
• технический план;
• заявление.

На основании данного перечня Росррестр производит регистрацию права собственности на объект недвижимости. После чего Вы можете прописаться в своем доме и совершать с ним любые юридические операции.

Бухгалтерский учет и налогообложение незавершенного строительства

Бухгалтерский учет и налогообложение организаций, занимающихся строительством, строительством и продажей квартир, инвестированием в области строительства, вызывают вопросы, связанные не только с отражением этих операций на счетах бухгалтерского учета, но и с налогообложением.

Порядок отражения в бухгалтерском учете и налогообложение операций регламентируются следующими основными документами:

Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160;

Приказ Минфина России от 20.12.1994 N 167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94)";

Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденные Минстроем России 04.12.1995 N БЕ-11-260/7 (в ред. от 14.08.1997), доведенные Письмом Минфина России от 15.01.1996 N 2 (далее — Типовые методические рекомендации);

Закон Российской Федерации от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" (с последующими изменениями и дополнениями);

Инструкция Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" (с последующими изменениями и дополнениями);

Закон Российской Федерации от 27.12.1991 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями);

Инструкция Госналогслужбы России от 10.08.1995 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями).

В соответствии с Типовыми методическими рекомендациями к незавершенному строительному производству относятся незаконченные работы по организациям, их очередям, пусковым комплексам и объектам, являющимся объектами учета затрат. Незавершенное производство состоит из затрат на производство строительных работ, выполненных собственными силами, а также стоимости работ субподрядных организаций, принятых и оплаченных генподрядчиками за период с начала исполнения договора на строительство.

Фактическая себестоимость строительных работ, выполняемых собственными силами, учитывается на отдельном субсчете счета "Основное производство" и определяется общей суммой затрат строительной организации на производство таких работ. Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного строительного производства работы по их договорной стоимости по отдельным выполненным элементам или этапам работ в случае определения по ним финансового результата. Выполненные субподрядными организациями, принятые и оплаченные генеральным подрядчиком комплексы специальных строительных работ учитываются генеральным подрядчиком до их сдачи заказчику по договорной цене на счете 20 "Основное производство" в составе незавершенного строительного производства на отдельном субсчете как выполненные субподрядными организациями и не включаются в себестоимость строительных работ генподрядчика.

Сводный учет затрат на производство строительных работ ведется на счете 20 "Основное производство" по объектам учета по применяемой системе классификации затрат в соответствующем регистре бухгалтерского учета (например, в журнале — ордере N 10-с или др.), где, как правило, совмещаются аналитический и синтетический учет.

Для определения затрат на производство строительных работ по строительному участку и в целом по строительной организации (структурному подразделению) объекты учета могут группироваться в регистре бухгалтерского учета по принадлежности к строительному участку, а внутри строительных участков — по видам работ (строительные работы, монтаж оборудования, капитальный ремонт и другие виды строительных работ). В регистре бухгалтерского учета приводится незавершенное строительное производство на начало и конец месяца по фактической себестоимости и его стоимости, определяемой в соответствии с договорной ценой. Стоимость выполненных объемов работ и незавершенного строительного производства по отдельным объектам учета отражается в регистре бухгалтерского учета по данным справки (акта) о выполненных объемах работ.

Согласно п.3 ПБУ 2/94 объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у застройщика и подрядчика являются затраты по объекту строительства, производимые при выполнении отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту или договору на строительство.

Бухгалтерский учет застройщика

Застройщики при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации в разрезе объектов бухгалтерского учета по следующим показателям:

незавершенное строительство;

завершенное строительство;

авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым на строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство;

финансовый результат деятельности.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию.

Пунктом 2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций установлено, что при строительстве застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства по отчетным периодам до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете: анализ и счет

Указанные расходы застройщик отражает на счете 08 "Капитальные вложения", субсчет "Строительство объектов основных средств".

Затраты на строительство объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией.

Учет ведется по следующей схеме:

1. расходы на строительные работы;
2. расходы на работы по монтажу оборудования;
3. расходы на приобретение оборудования, сданного в монтаж;
4. расходы на приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
5. прочие капитальные затраты;
6. затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.

Учет затрат по строительству объекта у застройщика

При отражении операций, связанных с капитальным строительством, заказчик отражает у себя в бухгалтерском учете следующие проводки:

Д-т 51, К-т 96 — поступили денежные средства на строительство от инвестора;

Д-т 61, К-т 51 — перечислены авансы генподрядчику на выполнение работ;

Д-т 08, К-т 60 — приемка выполненных строительных работ застройщиком на основе формы N КС-3 помесячно (поквартально) или по окончании строительства;

принимаются оборудование по фактическим затратам или материалы, израсходованные на строительство;

Д-т 60, К-т 61 — закрыты авансы подрядчикам;

Д-т 96, К-т 08 — по окончании строительства осуществляются приемка объекта в эксплуатацию и его сдача.

Объект строительства на протяжении всего срока строительства отражается на балансе застройщика. Накопление затрат осуществляется на счете 08 "Капитальные вложения". Застройщик собирает полный перечень затрат, связанных со строительством объекта, и формирует инвентарную стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию.

В случае когда заказчик является одновременно инвестором строительства, применение льготы по налогу на прибыль, связанную с финансированием капитальных вложений производственного назначения, согласно действующему налоговому законодательству правомерно.

Бухгалтерский учет подрядчика

Согласно ПБУ 2/94 подрядчики при выполнении договоров на капитальное строительство должны обеспечивать формирование информации в разрезе объектов бухгалтерского учета по следующим показателям:

затраты на выполнение подрядных работ по объектам учета в отчетном периоде и с начала выполнения договора на строительство;

незавершенное производство в разрезе объектов учета, в том числе по оплаченным или принятым к оплате работам, выполненным привлеченными организациями по договору на строительство;

доходы, полученные от заказчика за сданные им объекты по договору на строительство;

финансовый результат по работам, выполненным по договору на строительство;

авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.

Действующие нормативные документы, определяющие взаимоотношения сторон в строительстве (Гражданский кодекс Российской Федерации — ГК РФ), порядок отражения в бухгалтерском учете и налогообложение их деятельности (налоговое законодательство и разъяснения Минфина России), выделяют три варианта ведения бухгалтерского учета у генерального подрядчика:

1. незавершенное строительство учитывается по фактическим затратам на балансе генерального подрядчика до момента его завершения;
2. незавершенное строительство учитывается по договорной стоимости принятых застройщиком к оплате работ на балансе генерального подрядчика до момента его завершения;
3. по мере сдачи работ застройщику генеральный подрядчик списывает стоимость выполненных работ с баланса и формирует финансовый результат для целей налогообложения.

Учет незавершенного строительства по фактическим затратам на балансе генподрядчика до момента его завершения

Затраты подрядчика складываются из всех фактически произведенных расходов, связанных с производством подрядных работ, выполняемых им согласно договору на строительство. Затраты формируются по объектам учета в период с начала исполнения договора на строительство до времени его завершения, т.е. до окончательного расчета по законченному объекту строительства и передачи его застройщику. Затраты на производство работ учитываются у подрядчика нарастающим итогом как незавершенное производство, а промежуточная оплата этих работ — как авансы, полученные до полного завершения работ по договору на объекте строительства. Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного производства по договорной стоимости затраты на отдельные выполненные конструктивные элементы или этапы работ в случае определения по ним финансового результата.

Подрядчик может применять два метода определения финансового результата в зависимости от принятых форм определения дохода, оговорив их в договорах:

по стоимости отдельных выполненных работ по мере их готовности;

по стоимости объекта строительства в целом.

При определении дохода по мере выполнения отдельных работ по конструктивным элементам или этапам может применяться первый метод; в случае определения дохода после завершения всех работ на объекте строительства применяется второй метод.

Заметим, что подрядчик выбирает метод учета финансового результата исходя из условий договоров, порядка организации учета, степени надежности оценки стоимости выполненных работ и затрат, приходящихся на них по объекту строительства.

Подрядчик, исчисляющий доход по второму методу, будет учитывать произведенные затраты в составе незавершенного производства на счете 20 "Незавершенное производство" до момента сдачи объекта заказчику. Такого порядка бухгалтерского учета следует придерживаться организациям, выполняющим подрядные функции, в случае когда договором на капитальное строительство не предусмотрена поэтапная сдача объемов строительно — монтажных работ заказчику. Учет незавершенного производства при осуществлении строительных работ вести на счете 20 по фактическим затратам следует также организациям, обязанным сдать объект "под ключ".

Приведем соответствующую схему проводок.

Д-т 51, К-т 64 — получен аванс от заказчика;

Д-т 64, К-т 68 — начислен в бюджет НДС с аванса;

Д-т 20, К-т 10, 60, 70, 69 — произведены затраты;

Д-т 62, К-т 46 — сдача построенного объекта заказчику;

Д-т 46, К-т 68 — начислен НДС от реализации строительной продукции;

Д-т 46, К-т 20 — списана себестоимость реализованных работ;

Д-т 46, К-т 80 — определен финансовый результат;

Д-т 81, К-т 68 — начислен налог на прибыль;

Д-т 64, К-т 62 — закрыта дебиторская задолженность путем перевода зачета ранее полученных авансов;

Д-т 68, К-т 64 — зачтен НДС, исчисленный и уплаченный с аванса;

Д-т 26, К-т 67 — начислен налог на пользователей автомобильных дорог.

М.Харатокова Советник налоговой службы

I ранга

Д. А. Аристова бухгалтерский учёт и анализ

1   2   3   4   5   6   7   8   9   …   24

Задача 5. Как отразить незавершенное строительство в балансе Учет ликвидации объекта незавершенного строительства Организация ликвидирует объект незавершенного строительства, строительство которого велось хозяйственным способом в прошлые годы и было приостановлено по решению совета директоров. Величина вложений в объект незавершенного строительства составляет 700 000 руб., в том числе фактическая себестоимость использованных материалов — 500 000 руб. НДС (сч. 19), предъявленный поставщиками материалов, использованных при выполнении строительно-монтажных работ, составляет 90000 руб. Демонтаж производится подрядным способом; стоимость работ подрядчика составила 59 000 руб., в том числе НДС 9000 руб. В результате ликвидации оприходованы стройматериалы, пригодные для реализации, рыночная стоимость которых составляет 8000 руб. Требуется: Отразить в бухгалтерском и налоговом учете ликвидацию объекта незавершенного строительства и принятие к учету стройматериалов, пригодных для реализации. ТЕСТ 1. Под незавершенным строительством понимают затраты застройщика: 1) по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства; 2) по строительству объектов с начала возведения до их ввода в эксплуатацию; 3) по введенному в эксплуатацию объекту капитального строительства; 4) по разработке инвестиционного проекта. 2. Вбухгалтерском учете расчеты за объекты строительства производятся по стоимости: 1) сметной; 2) плановой; 3) договорной; 4) фактической. 3. Поступление оборудования к установке, приобретенного за плату, отражается проводкой: 1) Дт 07 «Оборудование к установке» Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы»; 2) Дт 07 «Оборудование к установке» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»; 3) Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт 07 «Оборудование к установке»; 4) Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». 4. На каком счете подрядчик учитывает переданное ему оборудование, требующее монтажа? 1) 07 «Оборудование к установке»; 2) 08 «Вложения во внеоборотные активы»; 3) 005 «Оборудование, принятое для монтажа»; 4) 01 «Основные средства». 5. Какой проводкой отражаются принятые к оплате счета поставщиков и подрядчиков за выполненные работы и услуги по капитальному строительству? 1) Дт 07 «Оборудование к установке» Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы»; 2) Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»; 3) Дт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы»; 4) Дт 07 «Оборудование к установке» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками. 6. Какой проводкой отражается ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов? 1) Дт 01 «Основные средства» Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы»; 2) Дт 01 «Основные средства» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»; 3) Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт 01 «Основные средства»; 4) Дт 01 «Основные средства» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками. 7. Что используется в качестве единицы бухгалтерского учета расходов на НИОКР? 1) строительный объект; 2) инвентарный объект; 3) договор на проведение НИОКР; 4) выполненный этап по договору. 2. Учет основных средств Основные средства — это часть имущества, используемая в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг либо для управления организацией в течение периода, превышающего 12 месяцев или обычный операционный цикл, если он превышает 12 месяцев. Одним из основных документов, регламентирующим бухгалтерский учет основных средств является положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 с методическими указаниями к нему. Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия: а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта; г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. К основным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты. В составе основных средств учитываются также: капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы). Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Первоначальной стоимостью основных средств, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, признается их денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Первоначальной стоимостью основных средств, полученных организацией по договору дарения (безвозмездно), признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы. Первоначальной стоимостью основных средств, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату)не денежными средствами, признается стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных ценностей. В балансе основные средства отражаются по остаточной стоимости. Остаточная стоимость основных средств определяется разностью первоначальной стоимости и суммы начисленной амортизации за весь срок эксплуатации основного средства. Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства основных средств в современных условиях. Учет основных средств ведется на счете 01 «Основные средства». По дебету счета отражается поступление основных средств в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы». Учет поступления основных средств Стоимость основных средств, поступивших в качестве вклада в уставный капитал, оформляют бухгалтерскими записями: Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит счета 75 «Расчеты с учредителями», Дебет счета 01 «Основные средства» Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Основные средства, приобретенные за плату у других организаций и лиц, отражают по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Предварительно отражается задолженность поставщикам (продавцам) по дебету счета 08 и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Основные средства, созданные в самой организации, отражают по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Предварительно затраты по созданию основных средств были собраны по дебету счета 08 с кредита счетов 10 «Материалы», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и др. Безвозмездно принятые основные средства приходуют двумя записями: по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с кредита счета 98 «Доходыбудущих периодов», субсчет 2 «Безвозмездные поступления» и по дебету счета 01 с кредита счета 08. Стоимость безвозмездно полученных основных средствпо мере начисления амортизации по ним списывается с субсчета 2 «Безвозмездные поступления» счета 98 в кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы». Выявленные при инвентаризации неучтенные основные средства подлежатоприходованию по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» с последующим установлением причин возникновения излишка и виновных лиц. Учет выбытия основных средств При выбытии основных средств накопленная амортизация по объекту списывается в уменьшение его первоначальной стоимости. При этом дебетуют счет 02 «Амортизация основных средств» и кредитуют счет 01 «Основные средства». При выбытии основных средств вследствие продажи, по причине ветхости,морального износа, безвозмездной передачи остаточная стоимость объекта списывается с кредита счета 01 «Основные средства» в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы». Кроме того, по дебету счета 91 отражают все расходы, связанные с выбытием основных средств, а по кредиту — все поступления, связанные с выбытием основных средств (выручка от продажи объектов, стоимость материалов, лома, утиля, полученных при ликвидации объектов, и др.). Таким образом, на счете 91 «Прочие доходы и расходы» формируется финансовый результат от выбытия основных средств. Ежемесячно этот финансовый результат списывается со счета 91 на счет 99 «Прибыли и убытки». Стоимость объектов основных средств погашается путем начисления амортизации. Для учета амортизации используют счет 02 «Амортизация основных средств». Начисленную сумму амортизации отражают по дебету счетов издержек производства и обращения — 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы» и др. и кредиту счета 02. Начисление амортизации объектов основных средств производится одним из следующих способов: линейный способ; способ уменьшаемого остатка; способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования; способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ). Годовая сумма амортизационных отчислений определяется: при линейном способе — исходя из первоначальной стоимости или восстановительной стоимости объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта; при способе уменьшаемого остатка — исходя из остаточной стоимости объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта и коэффициента не выше 3, установленного организацией; при способе списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования — исходя из первоначальной стоимости или восстановительной стоимости объекта основных средств и соотношения, в числителе которого — число лет, остающихся до конца срока полезного использования объекта, а в знаменателе — сумма чисел лет срока полезного использования объекта.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   …

  24

---

Похожие:

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:

Все бланки и формы на filling-form.ru

filling-form.ru

Строка 130 "Незавершенное строительство"

---

Главная/ Бухгалтерская отчетность/ Строка 130

---

Строка 130 бухгалтерской отчетности относится к бухгалтерскому балансу до 2011 года.

---

130 Незавершенное строительство

Прежде всего следует отметить, что наименование этой строки нужно понимать в широком смысле. Под «незавершенным строительством» понимается сумма незавершенных капитальных вложений. Это расходы на незаконченные строительно-монтажные работы и прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и 
переселению, связанные со строительством, затраты на формирование основного стада продуктивного и рабочего скота и т. д.). Кроме того, по строке 130 отражаются затраты на приобретение нематериальных активов и основных средств, требующих и не требующих монтажа, до их ввода в эксплуатацию. По строке 130 указывается сумма затрат на работы, выполняемые как хозяйственным, так и подрядным способом. Незавершенные капитальные вложения отражаются в балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).

Если согласно учетной политике организация не переводит на счет 01 «Основные средства» построенные или приобретенные объекты недвижимости до получения документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, а продолжает учитывать их на отдельном субсчете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», то стоимость этих объектов недвижимости тоже следует отражать по строке 130.

Обратите внимание: по объектам недвижимости, по которым закончено капитальное строительство, оформлен акт приемки-передачи, документы переданы на государственную регистрацию права собственности и которые фактически эксплуатируются организацией, следует начислять амортизацию в общеустановленном порядке.

Отражение незавершенных капитальных вложений в балансе

Причем независимо от того, на каком счете — 01 «Основные средства» или 08 «Вложения во внеоборотные активы» — ведется учет этих объектов недвижимости. Это требование установлено пунктом 52 Методических указаний по учету основных средств. Следовательно, при составлении баланса стоимость таких объектов недвижимости, учитываемых на счете 08, следует отражать за минусом сумм амортизации, начисленной по этим объектам на счете 02.

Показатель строки 130 формируется как сумма остатков по дебету счетов:

• 07 «Оборудование к установке»;
• 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
• 16 «Отклонения в стоимости материальных ценностей» (в части отклонений, относящихся к имуществу, стоимость которого отражена на счетах 07 и 08).

Обратите внимание: по строке 130 баланса в составе затрат по незавершенному строительству нельзя отражать суммы авансов, перечисленные поставщикам и подрядчикам. Согласно пункту 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» суммы авансов и предоплаты не признаются расходами организации. По строке 130 баланса отражаются фактические затраты организации на капитальные вложения, а суммы авансов к таковым не относятся. Они формируют дебиторскую задолженность, которая отражается по соответствующим строкам актива баланса (см. комментарий к строке 240 баланса на с. 410).

Напомним: существенные показатели деятельности организация вправе показать отдельно. Если капитальные вложения организации носят разноплановый характер, то для расшифровки показателя строки 130 она может ввести в форму баланса дополнительные строки.

---

Полезные ссылки

►Экономическая литература◄ ►Методика финансового анализа◄ ►Формы бухгалтерской отчетности◄ ►Крупнейшие АО  России◄

«Бухгалтерский учет», 2004, N 24

УЧЕТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Незавершенное строительство представляет собой находящиеся в стадии проектирования и производства строительно-монтажных работ объекты недвижимости: новые и реконструируемые здания и сооружения; предприятия, подлежащие расширению, достройке, модернизации и техническому перевооружению.

Стоимость незавершенного строительства формируется нарастающим итогом из капитальных затрат, связанных со строительством: плата за аренду земельного участка, оплата исходно-разрешительной документации, проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, технологического оборудования, прочие работы и затраты.

Незавершенное строительство отражается на отчетную дату в разд. I актива бухгалтерского баланса по комплексной статье, состоящей из остатков, по следующим счетам: 07 «Оборудование к установке», 08 «Вложения во внеоборотные активы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Расчеты по авансам выданным» — в части остатков авансов, перечисленных поставщикам и подрядчикам в оплату связанных со строительством расходов.

Учет затрат на незавершенное строительство ведется инвесторами-застройщиками, осуществляющими строительство объектов для собственных нужд, и (или) заказчиками-застройщиками в соответствии с договорами, заключенными с инвестором на выполнение функций по организации строительства объектов.

Инвесторы, финансирующие строительство наряду с основной коммерческой деятельностью, являются одновременно и застройщиками строительства. Такая организация имеет земельный участок под строительство на правах собственности, владения, распоряжения или аренды.

Инвестор-застройщик осуществляет строительство объектов для собственных нужд своими силами (хозяйственным способом) или привлекает строительную организацию, заключая с ней договор подряда. По отношению к строительной организации инвестор выступает в роли заказчика-застройщика.

Для производства строительно-монтажных работ инвестор-застройщик создает в своем составе специальную службу (строительный участок, цех и т.д.), нанимает рабочих-строителей, приобретает материалы, технологическое оборудование, строительные машины и механизмы или использует их по договорам аренды (оказания услуг) со сторонними организациями.

При строительстве хозяйственным способом фактические капитальные затраты (материальные затраты, расходы на оплату труда, содержание и использование строительных машин и механизмов и др.) учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств».

Учет затрат по незавершенному строительству ведется инвестором-застройщиком отдельно от учета по основной деятельности организации. Хозяйственные операции по списанию затрат отражаются в учете записями в дебет счета 08-3 «Строительство объектов основных средств».

Пример. Организация ведет строительство складского помещения. За отчетный период на строительство списаны затраты в сумме 1 500 000 руб. В учете сделаны следующие записи:

Д-т сч. 08-3 «Строительство объектов основных средств»,

К-т сч. 02 «Амортизация основных средств»

20 000 руб.

начислена амортизация по основным средствам, используемым при строительстве;

К-т сч. 10-8 «Строительные материалы»

500 000 руб.

стоимость основных и вспомогательных строительных материалов, использованных при производстве работ;

К-т сч. 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»,

К-т сч. 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»

300 000 руб.

на суммы оплаты труда, начисленные рабочим-строителям, машинистам строительных машин и механизмов, другим работникам, занятым в строительстве, и отчисления единого социального налога от сумм оплаты труда;

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

400 000 руб.

на суммы оплаты аренды земельного участка, изготовления исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, услуг строймеханизмов, потребленных при строительстве энергоресурсов, и т.д.;

К-т сч. 26 «Общехозяйственные расходы»

280 000 руб.

доля общехозяйственных расходов, относящихся к строительной деятельности застройщика.

По окончании строительства стоимость объекта принимается инвестором-застройщиком к учету в составе основных средств организации в сумме 1 500 000 руб.:

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Финансовый результат от строительства инвестор-застройщик не определяет, так как действующими нормативными документами не предусмотрен порядок отражения в учете операций по образованию и использованию источников финансирования. Инвестор-застройщик вкладывает денежные и имущественные средства в строительство и приобретение основных средств по мере их наличия на балансе организации. Для финансирования строительства также могут быть использованы кредиты банков и займы организаций.

Инвестор-застройщик может для выполнения функций заказчика привлечь специализированную организацию, заключив с ней соответствующий договор. Согласно условиям такого договора инвестор-застройщик перечисляет заказчику средства для финансирования строительства складского помещения в сумме 2 300 000 руб. В учете инвестора-застройщика перечисленные средства отражаются до окончания строительства на расчетах с заказчиком:

Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с заказчиком по переданному финансированию»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета».

Учет затрат по незавершенному строительству в этом случае ведет заказчик.

По окончании строительства заказчик передает инвестору-застройщику документы для ввода объекта в эксплуатацию. Инвестор-застройщик отражает операции по закрытию финансирования и принятию объекта к учету следующими записями:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

1 900 000 руб.

на стоимость переданных заказчиком капитальных затрат по строительству в размере инвентарной стоимости объекта;

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

250 000 руб.

на суммы уплаченного при строительстве НДС;

К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с заказчиком по переданному финансированию»;

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

1 900 000 руб.

принятие объекта к учету в составе основных средств.

Если по результатам строительства заказчик получает экономию в виде разницы между полученными от инвестора-застройщика средствами финансирования и капитальными затратами, то такая экономия по условиям договора остается в распоряжении заказчика или возвращается инвестору:

Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,

К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с заказчиком по переданному финансированию»

150 000 руб.

инвестор-застройщик принимает к учету полученную от заказчика экономию.

Полученная экономия у инвестора-застройщика дополнительному налогообложению не подлежит, так как для финансирования строительства организация использовала средства после налогообложения.

Наиболее распространенным в инвестиционно-строительной деятельности является способ, когда учет незавершенного строительства ведут организации, с которыми инвесторы заключают договор на выполнение функций заказчика-застройщика. Заказчики-застройщики руководствуются в своей деятельности по организации строительства Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации МДС 12-9.2001, утвержденным Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58.

Деятельность заказчика-застройщика лицензируется в соответствии с Положением о лицензировании в области проектирования и строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (с изм. от 03.10.2002 N 731). Заказчики-застройщики, наряду с организацией строительства в части предпроектной подготовки, оформлением исходно-разрешительной документации, техническим надзором и контролем за строительством, ведут бухгалтерский, оперативный и статистический учет затрат на незавершенное строительство и источников финансирования, формируют инвентарную стоимость объекта и передают его инвестору.

Учет затрат на строительство ведется по технологической структуре капитальных вложений, установленной Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, которая утверждена Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123 (с изм. и доп.). Затраты на строительство складываются из строительных работ, работ по монтажу оборудования, стоимости оборудования, требующего и не требующего монтажа, прочих капитальных работ и затрат.

Для учета затрат используется счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств».

На данном субсчете затраты учитываются с начала строительства и до его окончания и ввода объекта в эксплуатацию. Полученные от инвестора средства финансирования строительства заказчик-застройщик учитывает на счете 86 «Целевое финансирование».

Состав затрат определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства, составляемым в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.

Затраты на незавершенное строительство включают оплату аренды земельного участка, стоимость исходно-разрешительной документации, затраты в виде компенсации за сносимые строения, на переселение жильцов, оплату проектным и строительным организациям выполненных проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, оплату поставщикам технологического оборудования, материальных и энергетических ресурсов и оказанных услуг.

Оплата производится заказчиком-застройщиком по счетам поставщиков и подрядчиков на основании актов и справок о выполненных работах и оказанных услугах. Операции по формированию стоимости незавершенного строительства отражаются в учете следующими записями:

Д-т сч. 08-3 «Строительство объектов основных средств»,

Д-т сч. 19-3 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Учет незавершенного строительства ведется по каждому объекту, на который имеются проект, сводный сметный расчет стоимости строительства, локальные и объектные сметы.

Затраты, включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, формируют инвентарную стоимость объекта.

Затраты на строительно-монтажные работы складываются из принятых у подрядчиков физических объемов работ, отраженных в актах ф. N КС-2. Оплата работ производится по справкам ф. N КС-3, в которые наряду со стоимостью строительно-монтажных работ дополнительно включаются затраты, компенсируемые заказчиком согласно договору подряда. Такие затраты содержатся в гл. 1 и 9 сводного сметного расчета. К ним, в частности, относятся:

— затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;

— затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;

— затраты на перевозку работников подрядчика к месту работы;

— затраты, связанные с осуществлением работ вахтовым методом (за исключением вахтовой надбавки к заработной плате);

— средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию работников и имущества, в том числе строительных рисков;

— затраты на проведение пусконаладочных работ и др.

На статью «Строительно-монтажные работы» заказчики-застройщики относят также стоимость строительных материалов, передаваемых подрядчикам в качестве давальческих для использования при производстве работ на объектах заказчика.

Списание таких материалов осуществляется заказчиками на основании актов, представленных подрядчиком. В учете заказчика делается следующая запись:

Д-т сч. 08-3 «Строительство объектов основных средств»,

К-т сч. 10-7 «Материалы, переданные в переработку на сторону».

Затраты на приобретение технологического оборудования, требующего монтажа, учитываются на счете 07 «Оборудование к установке».

Расходы по приобретению оборудования складываются из его стоимости по счетам поставщиков, транспортных расходов по доставке и заготовительно-складских расходов, комиссионных вознаграждений, уплаченных снабженческим и сбытовым организациям, стоимости услуг товарных бирж, таможенных пошлин и т.п.

Технологическое оборудование является имуществом, которое не относится ни к материально-производственным запасам (ПБУ 5/01), ни к основным средствам (ПБУ 6/01). Передача оборудования в монтаж подрядной организации оформляется актом ф. N ОС-15. При этом стоимость оборудования принимается заказчиком к учету в составе незавершенного строительства по статье «Оборудование»:

Д-т сч. 08-3 «Строительство объектов основных средств»,

К-т сч. 07 «Оборудование к установке».

Ввод технологического оборудования в состав основных средств производится одновременно со сдачей объекта в эксплуатацию.

Прочие работы и затраты, включаемые в состав незавершенного строительства, содержатся в гл. 1, 9, 10 и 12 сводного сметного расчета. Их полный перечень приведен в Приложении 8 к Методике МДС 81-35.2004.

Глава 1 «Подготовка территории строительства» предусматривает расходы по оформлению участка, разбивочные работы, расходы по освоению территории строительства. Согласно гл. 9 «Прочие работы и затраты» оплачиваются затраты, связанные с командированием рабочих, перебазированием строительно-монтажных организаций, затраты на организацию и проведение подрядных торгов (тендеров) и др.

Расходы на содержание аппарата заказчика-застройщика возмещаются в соответствии с гл. 10 «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строительства». Смета на содержание заказчика-застройщика согласовывается с инвесторами, финансирующими строительство. Указанные расходы в составе прочих работ и затрат включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Например, заказчик-застройщик отразил в отчетном периоде расходы на свое содержание в сумме 730 000 руб., в том числе:

— начислена оплата труда работникам аппарата (включая отчисления ЕСН) в сумме 250 000 руб. (с кредита счетов 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»);

— списаны канцелярские расходы в сумме 30 000 руб. (с кредита счета 71 «Расчеты с подотчетными лицами»);

— приняты расходы по арендной плате за помещение офиса в сумме 350 000 руб. (с кредита счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»);

— оплачены расходы по оплате услуг легкового транспорта — 50 000 руб. (с кредита счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 71 «Расчеты с подотчетными лицами»);

— оплачены услуги связи в сумме 50 000 руб. (с кредита счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»).

Данные расходы отражены на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств» с выделением в аналитическом учете на отдельной статье.

При вводе объекта в эксплуатацию затраты на содержание заказчика-застройщика в сумме 730 000 руб. включены в инвентарную стоимость объекта (Д-т сч. 01 «Основные средства», К-т сч. 08-3 «Строительство объектов основных средств»).

Главой 12 «Проектно-изыскательские работы, авторский надзор» предусмотрены расходы на проектные и изыскательские работы, авторский надзор, экспертизу проектов, разработку и экспертизу тендерной документации.

Стоимость прочих работ и затрат включается в затраты на незавершенное строительство объектов по прямому назначению.

В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной (сметной) стоимости строящихся объектов.

По окончании строительства объекта заказчик-застройщик определяет его инвентарную стоимость как сумму затрат незавершенного строительства, учтенных на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». Таким образом, незавершенное строительство при вводе объекта в эксплуатацию приобретает статус завершенного строительства.

Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком составляют исполнительную документацию, необходимую для оформления ввода объекта в эксплуатацию. Одновременно заказчик-застройщик представляет инвестору авизо (извещение) на инвентарную стоимость объекта в разрезе структуры капитальных вложений.

К авизо прикладывается счет-фактура на уплаченный поставщикам и подрядчикам НДС. После передачи авизо заказчик-застройщик и инвестор составляют акт об исполнении обязательств по договору. При этом заказчик-застройщик производит в учете следующие записи:

Д-т сч. 86 «Целевое финансирование»,

К-т сч. 08-3 «Строительство объектов основных средств»

1 900 000 руб.

на инвентарную стоимость объекта;

К-т сч. 19-3 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

250 000 руб.

на сумму уплаченного налога согласно счету-фактуре.

Экономия от строительства может в соответствии с условиями договора оставаться в распоряжении заказчика-застройщика. В этом случае она включается в его налогооблагаемую базу:

Д-т сч. 86 «Целевое финансирование»,

К-т сч. 91-1 «Прочие доходы» (99 «Прибыли и убытки»)

150 000 руб. (2 300 000 — 1 900 000 — 250 000);

Д-т сч.

91-2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам» (НДС)

22 881 руб. (150 000 х 18% : 118%);

Д-т сч. 99 «Прибыли и убытки»,

К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам» (налог на прибыль)

30 508 руб. ((150 000 — 22 881) х 24% : 100%).

Инвестор после государственной регистрации объекта недвижимости принимает его к учету в составе основных средств. В первоначальную (балансовую) стоимость объекта наряду с его инвентарной стоимостью, полученной от заказчика-застройщика, инвестор включает дополнительные расходы, связанные со строительством. К ним согласно ПБУ 6/01 могут быть отнесены затраты инвестора на использование заемных средств, оплата расходов по государственной регистрации объекта недвижимости и другие расходы.

П.А.Соколов

Аудитор

ООО «Информбюро»

Подписано в печать

26.11.2004

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——