Судебная оценочная экспертиза

Оценка недвижимости для суда

Процедура оценки недвижимости в рамках судебного разбирательства имеет своей целью, в первую очередь, определение стоимости того или иного объекта, являющегося, как правило, предметом спора.

Что такое оценка недвижимости для суда и что об этом необходимо знать

Сразу отметим, Вас также может заинтересовать снос пятиэтажек в Москве, ссылка ведёт на сайт http://artelshik.com/, узнайте подробности сейчас.

Оценка может проводиться в следующих целях:

• определение цены иска, и, как следствие, суммы подлежащей уплате госпошлины;
• установление подлежащей взысканию с ответчика суммы;
• определение суммы имущественного ущерба, причиненного стороне спора;
• расчёт стоимости общего имущества супругов при расторжении брака и разделе имущества;
• определение налоговой базы при разрешении налоговых споров, касающихся правильности расчёта подлежащей уплате суммы налога и т.д.

Кто может проводить оценку

Оценка недвижимости требует специальных знаний, как в области экономики и права, так и в сфере строительства. Именно поэтому указанную процедуру проводят специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и получившие право осуществлять оценочную деятельность.

Согласно нормам действующего законодательства, сегодня недвижимости, в том числе и для судебного разбирательства, могут проводить оценщики, имеющие соответствующую лицензию, являющиеся членами саморегулируемых организаций и застраховавшие свою ответственность в установленном порядке. Оценщиком при этом может выступать как юрлицо, так и гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Суд может принять результаты оценки только при наличии всех документов, подтверждающих компетенцию организации или предпринимателя, проводивших эту процедуру.

Как проводится оценка

Оценка, то есть определение стоимости объекта недвижимости, проводится после обязательного очного осмотра имущества независимо от его состояния. Визуально оценщик может определить состояние квартиры или постройки, наличие ремонта, пригодности для проживания или ведения в помещении какой-либо деятельности.

Кроме очного осмотра, заключение об оценке даётся и на основании правоустанавливающих и технических документов, в том числе:

• документы, свидетельствующие о собственнике или нанимателе: свидетельство о госрегистрации права, договор аренды или купли-продажи, документы о собственнике земельного участка и т.д.;
• выписка из госреестра прав на недвижимое имущество, в частности, для установления наличия или отсутствия обременения в виде залога или ипотеки;
• кадастровый паспорт;
• технический план, поэтажная экспликация и другие технические документы;
• справка из органов технической инвентаризации о балансовой стоимости объекта;
• другие документы, которые могут быть необходимы оценщику, исходя из специфики и назначения помещения.

Заключение о стоимости объекта составляется на основании анализа указанных выше документов, визуального осмотра помещения, имеющих место рыночных цен на недвижимость в регионе. Обязательным для суда является и наличие договора, заключённого стороной судебного разбирательства с оценщиком – при отсутствии такового результаты оценки могут быть не приняты судом во внимание и не признаны допустимыми.

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Судебная оценка

Судебная оценка недвижимости, ущерба, автомобилей

Во многих судебных процессах требуется установить стоимость какого-либо имущества. Для этого суд по собственной инициативе или или же по ходатайству одного из участников процесса назначает, так называемую, судебную оценку, которую также принято называть судебной экспертизой стоимости.

Обычно такая ситуация возникает при необходимости разделить те или иные материальные блага между исцами, а также выделить для кого то долю в имуществе в денежном эквиваленте. В последнее время, участились случаи, когда судебной оценке подвергаются предметы нематериального права и интеллектуальной собственности.

Необходимость в её проведении возникает обычно в тех судебных спорах, где фигурируют материальные и личные интересы различных сторон. Такая процедура является фактически обязательной, когда в судебном заседании разбирают дела о купле-продаже, договорах аренды, ссудно-залоговом обеспечении, внесении в уставный капитал и многих других ситуациях, тесно связанных с ценой иска. Также такая процедура проводится для оценки ущерба, причиненного имуществу.

Такая позиция юридических органов и лиц, участвующих в деле, вполне понятна — гораздо легче что то поделить или взыскать в денежном эквиваленте. Экспертное заключение обязательно учитывается судьей при вынесении решения по делу и во многом на нем он строит свое решение. Поэтому недооценивать этот документ нельзя ни в коем случае! Независимая судебная оценка обязательно поможет вам грамотно отстоять свои права и материальные интересы.

Для проведения этой процедуры наш центр располагает опытными экспертами по оценке всех видом материальных и нематериальных объектов права.

Виды судебной оценки и экспертизы

Наш центр проводит следующие виды судебной оценки и экспертизы

• Бизнеса
• Недвижимости, квартир, зданий и сооружений.
• Земли
• Автомобилей
• Машин и оборудования (оценка всех видов движимого имущества)
• Определение ущерба имущества (при заливах, пожарах, незаконных или неосторожных действиях третьих лиц)
• Любые другие судебные экспертизы, целью которых является установление стоимости любого объекта материального или нематериального права.

Особенности судебной экспертизы и оценки

Обязательным условием проведения судебной экспертизы является то, что специалист при проведении оценки для суда должен подходить к вопросам, порученным ему для разрешения без предубеждения, без давления на него со стороны участников процесса, в условиях полной независимости. Довольно часто, одна из сторон в суде имеет четко выраженный интерес в увеличении, либо, наоборот, в уменьшении итоговой суммы оценки. Разумеется, предоставляя исходные данные для процедуры, стороны могут давить на эксперта или же подтасовывать исходные данные.

Судебно-оценочная экспертиза

Заметьте, если вы играете честно, то это совсем не значит, что также честно будет вести себя противная сторона. И вполне возможно, что такие усилия приведут к тому, что оценочная экспертиза окажется не в вашу пользу или не будет справедливой. Поэтому мы рекомендуем после получения такого экспертного заключения, критически отнестись к нему, и если вас что-то не устраивает, то можете обратить на это внимание суда, допросив эксперта в ходе судебно заседания. Правда часто для этого необходимо обладать специфическими знаниями в области оценки. Более подробно об этом написано в статье независимая оценочная экспертиза.

Грамотный допрос эксперта позволяет "развалить" его заключение, но только на словах. Которые к делу, как говорится, не пришьешь. Помните о том, что судья — не специалист в области оценочной деятельности, а протокол допроса ведется весьма формально и не является основанием для того, чтобы судья затем отклонил представленную экспертизу только потому, что эксперт путался в показаниях. Вам понадобится более весомое доказательство вашей правоты — новый отчет об оценке.  В такой ситуации мы можем рекомендовать провести экспертизу оценки в нашей компании, которая восстановит "статус кво" между участниками процесса и защитит ваши права и интересы.

Эксперты оценщики нашей компании располагают достаточным опытом для проведения судебной оценки недвижимости, ущерба, автомобилей и другого имущества и нематериальных активов, а также готовы оказать вам услуги по защите своей экспертизы и представлению ваших интересов в суде. Поэтому, если вам необходима помощь в данном вопросе – обращайтесь к нам, в центр оценки и экспертизы.

Оценка недвижимости для суда

Процедура оценки недвижимости в рамках судебного разбирательства имеет своей целью, в первую очередь, определение стоимости того или иного объекта, являющегося, как правило, предметом спора. Сразу отметим, Вас также может заинтересовать снос пятиэтажек в Москве, ссылка ведёт на сайт http://artelshik.com/, узнайте подробности сейчас.

Оценка может проводиться в следующих целях:

• определение цены иска, и, как следствие, суммы подлежащей уплате госпошлины;
• установление подлежащей взысканию с ответчика суммы;
• определение суммы имущественного ущерба, причиненного стороне спора;
• расчёт стоимости общего имущества супругов при расторжении брака и разделе имущества;
• определение налоговой базы при разрешении налоговых споров, касающихся правильности расчёта подлежащей уплате суммы налога и т.д.

Кто может проводить оценку

Оценка недвижимости требует специальных знаний, как в области экономики и права, так и в сфере строительства. Именно поэтому указанную процедуру проводят специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и получившие право осуществлять оценочную деятельность.

Согласно нормам действующего законодательства, сегодня недвижимости, в том числе и для судебного разбирательства, могут проводить оценщики, имеющие соответствующую лицензию, являющиеся членами саморегулируемых организаций и застраховавшие свою ответственность в установленном порядке.

Оценка недвижимости для суда

Оценщиком при этом может выступать как юрлицо, так и гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Суд может принять результаты оценки только при наличии всех документов, подтверждающих компетенцию организации или предпринимателя, проводивших эту процедуру.

Как проводится оценка

Оценка, то есть определение стоимости объекта недвижимости, проводится после обязательного очного осмотра имущества независимо от его состояния. Визуально оценщик может определить состояние квартиры или постройки, наличие ремонта, пригодности для проживания или ведения в помещении какой-либо деятельности.

Кроме очного осмотра, заключение об оценке даётся и на основании правоустанавливающих и технических документов, в том числе:

• документы, свидетельствующие о собственнике или нанимателе: свидетельство о госрегистрации права, договор аренды или купли-продажи, документы о собственнике земельного участка и т.д.;
• выписка из госреестра прав на недвижимое имущество, в частности, для установления наличия или отсутствия обременения в виде залога или ипотеки;
• кадастровый паспорт;
• технический план, поэтажная экспликация и другие технические документы;
• справка из органов технической инвентаризации о балансовой стоимости объекта;
• другие документы, которые могут быть необходимы оценщику, исходя из специфики и назначения помещения.

Заключение о стоимости объекта составляется на основании анализа указанных выше документов, визуального осмотра помещения, имеющих место рыночных цен на недвижимость в регионе. Обязательным для суда является и наличие договора, заключённого стороной судебного разбирательства с оценщиком – при отсутствии такового результаты оценки могут быть не приняты судом во внимание и не признаны допустимыми.

В текущих экономических условиях количество судебных дел, в которых требуется участие судебного эксперта – специалиста-оценщика, возрастает с каждым годом. 

Так, в качестве примера можно привести судебные экспертизы, которые назначаются в судах общей юрисдикции с целью ответа на вопрос «какова рыночная стоимость» в делах об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По официальным данным Росреестра, за 2017 год в судах Российской Федерации по данной категории дел инициировано 13 804 спора, и по всем этим делам назначается судебная экспертиза. 

Оценочные, по сути своего исследования, экспертизы назначаются также в Арбитражных судах в делах о банкротстве, при определении стоимости выкупа нежилых помещений, в судах общей юрисдикции при определении стоимости имущества при разделе по суду, в делах о наследстве и во многих иных случаях.

Требования к оценщику и к судебному эксперту – равны ли они?

Согласно статье 41 Федерального закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года): 

«В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно — экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Все процессуальные кодексы также указывают только одно основание для назначения лица судебным экспертом — наличие специальных знаний (ст. 57 УПК РФ, ст. 85 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ). 

Таким образом, для проведения судебных экспертиз в области оценки судебному эксперту достаточно подтвердить наличие специальных знаний, указав наличие диплома в области оценочной деятельности. 

Получается, что на сегодняшний день требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к эксперту-оценщику, который занимается оценочной деятельностью гораздо выше, нежели требования к эксперту-оценщику, который занимается судебно-экспертной деятельностью по ФЗ-73.

Особенно актуальным на сегодняшний день является требование о наличие квалификационного аттестата, который получают оценщики, сдавшие квалификационный экзамен по одному из трех направлений: «оценка бизнеса», «оценка недвижимости», «оценка движимого имущества» и подтвердившие стаж работы по специальности 3 года.

Данный квалификационный экзамен был введен Министерством экономического развития с целью очистки рынка оценочных услуг от непрофессионалов и некачественной оценки. В интервью ТАСС министр экономического развития России Максим Орешкин высказал мнение, что «введение (квалификационного) экзамена — это базовая страховка от дилетанта».

Согласно официальным «Сведениям из реестра квалификационных аттестатов на 01.03.2018», опубликованным на сайте Росрееста, сегодня выдан 3171 квалификационный аттестат. При этом надо учесть, что на одного оценщика может приходиться от 1 до 3 аттестатов, в зависимости от того, сколько направлений он сдал. 

Таким образом, предварительные подсчеты показывают, что сегодня количество сдавших экзамен и получивших квалификационный аттестат оценщиков составляет 2000-2500 человек — это около 10% от общего числа оценщиков (примерно 23 тыс. человек). По результату проведенного опроса мнений в профессиональной группе на Facebook, в том числе с участием многих руководителей ведущих оценочных СРО, итоговое число сдавших в 2018 году оценщиков вряд ли превысит отметку в 5000 чел.

Таким образом, получается, что те оценщики, которые не пройдут введенный фильтр Минэкономразвития, уже с 01.04.2018 года не смогут заниматься оценочной деятельностью, а это порядка 15-18 тыс. специалистов.

 

Переквалификация из оценщика в судебные эксперты – в чем угроза?

Введение квалификационного экзамена вызвало оживленную дискуссию в профессиональном оценочном сообществе. Кто-то уже решил для себя бойкотировать экзамен, кто-то не сдал с первого раза и опустил руки, кто-то просто устал и решил уйти из профессии.

От многих коллег слышится решение переквалифицироваться из оценщиков в судебные эксперты, и на сегодняшний день законодательство, регулирующие судебно-экспертную деятельность, это позволяет. 

Тот, кто вчера делал отчеты об оценке по 135-ФЗ, завтра будет составлять заключения эксперта по 73-ФЗ.

Но так ли это правильно доверять вопросы определения рыночной стоимости, т.е. вопросы из оценочной деятельности тем специалистам, которые не смогли или не захотели сдать квалификационный экзамен оценщика и подтвердить свой профессиональный уровень?

С одной стороны суды, которые рассматривают имущественные споры, должны оценивать заключения эксперта как один из видов доказательств (ч. 3 ст 86 АПК РФ, ч.2 ст.74 УПК, ч. 1 ст. 55 ГПК РФ), но на практике, например при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, судебные решения выносятся в большинстве случаев на основании мнения, изложенного в заключении эксперта. И тогда получается, что последнее профессиональное слово в суде будет за судебным экспертом, который может оказаться гораздо менее квалифицированным, нежели оценщик.

В чем проблема?

Мы все являемся свидетелями того, что в оценочной деятельности происходит процесс огосударствления, например, кадастровую оценку будут с этого года проводить не независимые оценочные организации, а государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Следующим шагом может стать огосударствление судебной экспертизы. Оценщикам просто перестанут доверять проведение судебных экспертиз и будут назначать экспертизы только, к примеру, в Федеральное бюджетное учреждение Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

 

Что предлагается сделать?

Важными шагами к решению этой проблемы я, как Председатель подкомитета МТПП по судебно-оценочной экспертизе, вижу следующие действия:

1. Разработка и продвижение профессионального стандарта «Специалист в области судебно-оценочных экспертиз».

Основной задачей формирования профессионального рынка судебно-оценочной экспертизы должна стать разработка и внедрение профессионального стандарта «Специалист в области судебно-оценочных экспертиз», в котором будут установлены квалификационные требования к эксперту на уровне не ниже, чем к оценщику.

2. Внедрение обучающих программ в области судебной экспертизы.

Моя практика работы судебным экспертом показывает, что именно по оценочным экспертизам, куда повально перетекают оценщики, которые не прошли соответствующей переподготовки, качество экспертиз находятся на очень низком уровне. Неправильно оформленная подписка об уголовной ответственности, игнорирование общепринятых оценочных методик, исследования, основанные на допущениях, неумение работать с документами — это едва ли не повсеместные ошибки, встречающиеся сегодня.
Поэтому важной задачей формирования профессионального рынка судебно-оценочной экспертизы должно стать массовое внедрение обучающих программ в области судебной экспертизы.

3. Выделение оценочной экспертизы в самостоятельный род судебных экспертиз.

И в качестве следующего шага я вижу выделение судебно-оценочной экспертизы в отдельный род судебных экономических экспертиз.
На сегодняшний день перечень судебных экспертиз утвержден Федеральным межведомственным координационно-методическим советом по проблемам экспертной деятельности в целях осуществляемой паспортизации экспертных методик.

Согласно этой классификации экономические экспертизы подразделяются на следующие роды (виды):

1. Бухгалтерская.

2. Финансово – экономическая.

3. Инженерно-экономическая.

Если проанализировать рода (виды) судебных экономических экспертиз, то ни одна из них в чистом виде не включает в себя оценочную экспертизу. Бухгалтерская экспертиза – это исследование записей бухгалтерского учета с целью установления наличия или отсутствия в них искаженных данных. Финансово – экономическая экспертиза – это исследование показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта.

Учитывая массовое назначение в судах оценочной экспертизы, по аналогии предлагается сформировать самостоятельный род (вид) судебных экономических экспертиз – оценочная экспертиза. Таким образом, классификация будет иметь следующий вид:

Судебные экономические экспертизы:

Судебная оценка недвижимости: стоимость экспертизы ремонта квартиры для суда

Бухгалтерская.

2. Финансово – экономическая.

3. Инженерно-экономическая.

4. Оценочная.

И уже в рамках этого нового рода экспертиз в соответствии со своими задачами и спецификой исследования целесообразно выделить следующие основные виды:

— оценка бизнеса и НМА.
— оценка недвижимости.
— оценка движимого имущества.

С помощью этих шагов профессиональное оценочное сообщество оградит судебную экспертизу от лавины некачественных экспертиз, мы сможем повысить доверие к судебно-оценочной экспертизе, в которой специалистом выступает оценщик и, как следствие, укрепим доверие к самой профессии оценщика.

Комар Ирина, управляющий партнер ООО «Профессиональная Группа Оценки», вице-президент СРО «СФСО», вице-президент МОО «Деловые люди», член Правления RICS в России и СНГ, Председатель подкомитета МТПП по судебно-оценочной экспертизе, член Судебно-экспертного научного общества (Великобритания), к.э.н., MRICS.

Нравится 5

Поделиться