Какие сделки подлежат государственной регистрации?

Из статей 131 и 164 ГК РФ следует вывод о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо указанных в законе.
Следовательно, государственной регистрации подлежат следующие сделки:

1. Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке)

2. Договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК)

3. Договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК)

4. Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК)

5. Договоры аренды с правом выкупа (ст.

Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

624 ГК)

6. Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК)

7. Договоры аренды:

— зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 609 ГК, ст. 71 Лесного кодекса РФ,), а также аренды на неопределенный срок;

— предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды

8. Договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 2241)

9. Договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке)

10. Договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Минюста России от 23.01.2002 № 182)

11. Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 Гражданского кодекса РФ)

12. Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 391 Гражданского кодекса РФ)

13. Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделки (ст. 452 Гражданского кодекса РФ)

14. Соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке (ст. 414 Гражданского кодекса РФ)

15. Договор участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ).

Следовательно, на совершение всех вышеперечисленных сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Оформить такое согласие Вы можете в нотариальной конторе Садиковой Т. В. в Московском районе Санкт-Петербурга.
В случаях, когда сделка подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, получение нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (обременяющего недвижимость), но и от супруга другой стороны (покупателя либо лица, которому имущество переходит по договору мены и т.д.).

Если вам удобно посетить нотариуса в выходной день, то график работы Садиковой Т. В. предполагает прием граждан в субботу или воскресенье.

Уточняйте информацию по телефонам нотариальной конторы.

Тарифы за совершение нотариальных действий здесь.

Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст.

Какие договоры подлежат государственной регистрации: нормы, регулирующие этот вопрос в РФ

26 ЗК);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации, поскольку не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не передачу существующей недвижимости (например, квартиры), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

6) предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида договоров — заключение в предусмотренный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной, договор;

7) соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей;

8) недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК).

Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна.

9) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

10) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

11) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации; при внесении недвижимости в качестве вклада необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота — физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК).

Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор влечет возникновение права на недвижимость, то должно быть зарегистрировано только возникшее право. Соответственно, плата будет взиматься за одно регистрационное действие.

Дата добавления: 2015-10-05; просмотров: 572;

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

5. Договоры аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК)

6. Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК)

7. Договоры аренды:

— предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды

9. Договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст.

Сделки, подлежащие государственной регистрации – все тонкости непростого юридического вопроса

10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке)

11. Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 Гражданского кодекса РФ)

12. Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 391 Гражданского кодекса РФ)

13. Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделки (ст. 452 Гражданского кодекса РФ)

Уточняйте информацию по телефонам нотариальной конторы.

Тарифы за совершение нотариальных действий здесь.

Перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации

Лекция № 6

СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации

№	Наименование сделки	Основание
Договор аренды земельного участка на срок более 1 года	ст. 609 ГК РФ
Договор аренды зданий или сооружений на срок более 1 года	ст. 651 ГК РФ
Договор субаренды	ст. 615 ГК РФ
Договор аренды предприятия	ст. 658 ГК РФ
Аренда с правом выкупа	ст. 624 ГК РФ
Договор об ипотеке недвижимого имущества	ст. 339 ГК РФ
Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации	ст. 389 ГК РФ
Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации	ст. 391 ГК РФ
Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделке	ст. 452 ГК РФ
Соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке	ст. 414 ГК РФ
Договор аренды лесных участков.	ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 ГК РФ
Договор участия в долевом строительстве	Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ

________________________________________________________________________

6.2 Сделки не подлежат регистрации!

С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", кроме прочего содержащий положения, отменяющие с 1 марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В этой связи с 1 марта 2013 года устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав.

Консультации специалиста

Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.

К их числу относятся: договор купли-продажи жилых помещений, договор купли-продажи предприятия, договор дарения, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Однако следует учесть, что под данное изменение подпадают только те сделки, которые заключены, начиная с 01.03.2013г. Сделки, совершенные и подписанные сторонами до 01.03.2013г., подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Отмена государственной регистрации сделок влечет также отмену необходимости государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении неисполненных договоров купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Это означает, что с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации заключенные, начиная с этой даты, соглашения об изменении или расторжении договоров купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе и тех, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав до 01.03.2013г.

Однако в целях возникновения правовых последствий заключенные соглашения об изменении или расторжении указанных неисполненных договоров подлежат обязательному представлению в Управление для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав и указания соглашения об изменении договора в качестве правоустанавливающих документов либо государственной регистрации прекращения права и перехода права на объект недвижимости вследствие расторжения ранее заключенного договора об отчуждении. Обязательность государственной регистрации сохраняется только для тех соглашений, которые совершены и подписаны сторонами до 01.03.2013г. При отчуждении объектов недвижимости будет проводиться только государственная регистрация перехода права собственности, что соответственно уменьшит расходы по оплате государственной пошлины, так как подлежит уплате только государственная пошлина за регистрацию права собственности приобретателя по договору.

Дата добавления: 2015-10-05; просмотров: 1076;

Что подлежит государственной регистрации?

Книгу о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним логичнее всего начать с ответа на вопрос: а что же все-таки подлежит указанной регистрации? Ответ на данный вопрос не столь уж очевиден и, как покажут наши дальнейшие рассуждения, является в достаточной степени дискуссионным. Попробуем разобраться, какие из объектов имущества, находящихся на балансе у налогоплательщика, следует регистрировать, и действительно ли нужно регистрировать сами объекты.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О ГРПНИСН" ГРПНИСН представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.2). Из этого определения следует, что ГРПНИСН подле жит не само НИ, а права на него. Существенным условием регистрации данных прав является то, что их возникновение и прекращение, а также ограничение (обременение) или переход должны происходить на основании положений ГК Российской Федерации.

Институт ГРПНИСН функционирует в сфере имущественных отношений, основу которых составляет возникновение и осуществление имущественных прав участников гражданского оборота.

§ 5. Сделки, подлежащие государственной регистрации

Следовательно, нельзя оставлять без ответа вопрос о том, что является объектом тех имущественных прав, которые подлежат государственной регистрации, поскольку без него непонятен сам смысл и назначение института ГРПНИСН.

Ответы на эти вопросы следует искать в Гражданском кодексе РФ. В контексте настоящей главы нас интересуют следующие статьи данного нормативного правового акта:

статья 8 "Основания возникновения гражданских прав и обязанностей";

статья 12 "Способы защиты гражданских прав";

статья 128 "Виды объектов гражданских прав";

статья 130 "Недвижимые и движимые вещи";

статья 131 "Государственная регистрация НИ".

Статья 8 ГК РФ содержит обобщенный перечень возможных оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. При этом следует иметь в виду, что основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат юридические факты. Под ними понимаются фактические обстоятельства, наличие или отсутствие которых влечет за собой наступление определенных правовых последствий.

Для того чтобы то или иное правовое последствие могло нас тупить, закон или иные правовые акты должны содержать указание на юридические факты, которые порождают соответствующие права и обязанности. Наряду с этим в гражданском законодательстве существуют и общие нормы, которые предусматривают основания возникновения определенной группы прав и обязанностей применительно к отдельным сферам гражданского оборота.

Параллельно с основаниями, упомянутыми в пункте 1 статьи 8 ГК РФ, допускается возможность возникновения прав и обязанностей также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены в законе или иных правовых актах, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ содержит дополнительное условие для возникновения (изменения, прекращения) целой категории гражданских прав, а именно прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. Данный пункт указывает, что моментом возникновения таких прав является момент их государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Почему именно дополнительное условие? Разве не означает данный пункт в его буквальном толковании, что государственная регистрация прав на имущество (в определенных законом случаях) является самодостаточным основанием для возникновения прав на такое имущество?

На наш взгляд, на этот вопрос следует ответить отрицательно. Норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит дополняющий характер по отношению к норме пункта 1 статьи 8, поскольку в качестве возникновения гражданских прав может рассматриваться не один юридический факт, а целая совокупность таких фактов. Иначе говоря, для возникновения гражданских прав на это имущество необходимо не одно, а несколько последовательно совершаемых юридических действий, кульминационным из которых является акт государственной регистрации права.

В юридической литературе применительно к таким случаям применяют термин "сложный фактический состав".

Правило, установленное пунктом 2 статьи 8, нашло развитие в ряде статей как части первой, так и части второй ГК РФ.

Например, в статьях 223, 551, 564 ГК РФ закреплены нормы, согласно которым в случаях, когда переход прав на НИ подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя этой НИ возникает с момента регистрации этого перехода. Другими словами, право собственности на НИ возникает у покупателя не при заключении договора и не в момент, определенный в договоре, а только после государственной регистрации прекращения права собственности продавца на это имущество и регистрации своего права (то есть права покупателя) на это имущество. Возможны, однако, случаи, когда регистрации подлежит как переход права на НИ по договору, так и сам договор, по которому передается НИ. Например, по общему правилу (ст.551 ГК РФ) договор купли-продажи НИ не регистрируется, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. При продаже предприятия государственной регистрации подлежит как сам договор купли-продажи — только с момента регистрации такой договор считается заключенным (ст.560 ГК РФ), так и переход права собственности (ст.564 ГК РФ).

Описание сложного фактического состава на примере купли-продажи НИ схематично может выглядеть следующим образом:

——————————————————————————————————————————————————————

|заключение договора купли-продажи НИ (нежилого здания)|

——————————————————————————————————————————————————————

| | |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

Таким образом, государственная регистрация гражданских прав является дополнительным условием, действующим в отношении специальной группы имущественных прав, которые в силу прямого предписания закона подлежат государственной регистрации. Здесь следует отметить, что норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит бланкетный (отсылочный) характер, поскольку она напрямую не именует имущество, права на которые подлежат государственной регистрации. Забегая вперед, поясним, что в ГК к такому имуществу отнесены недвижимые вещи и некоторые наиболее значимые движимые вещи (ст.130, 131, 132).

Выполнение данного условия заключается в признании и подтверждении возникших в силу законных оснований прав на указанное имущество посредством прохождения процедуры, определенной Федеральным законом о государственной регистрации прав. С момента осуществления государственной регистрации обретают законную силу права, которые фактически могут возникнуть:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.