Коммунальная квартира

Новая редакция Ст. 42 ЖК РФ

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Статье 42 ЖК РФ

1. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см. ч. 5 ст. 15 Кодекса).

Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь.

Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

4. В случаях, когда право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит к другому лицу на основании сделки или в порядке наследования, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире в неизменном виде переходит к новому собственнику.

5. Императивные нормы ч. 5 ст. 42 Кодекса запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире совершать действия, нарушающие принцип следования доли в праве общей собственности собственника комнаты в коммунальной квартире судьбе права собственности на указанную комнату (см. ч. 3 ст.

Коммунальная квартира

42 Кодекса). См. также комментарий к ст. 38 Кодекса.

6. Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Другой комментарий к Ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.

Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.

3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.

Нередко, при разводе, разделе имущества или вступлении в наследство, владельцем жилья становится не один, а несколько собственников. Если совладельцы хотят изменить жилищные условия, возможен вариант, что кто-то из них не соглашается на обмен или продажу квартиры. В этом случае можно в судебном порядке выделить долю каждого участника, т.е. сделать квартиру коммунальной.

Делаем квартиру коммунальной

Жилищный кодекс, действующий с 2005 г., говорит о том, что признать квартиру коммунальной, разделив ее, нельзя. Но согласно Гражданскому (статьи № 244, 256) и Семейному (статья № 34) Кодексам РФ возможность раздела квартиры все же существует. Это не касается муниципального жилья, предоставленного во временное пользование на основании договора найма. Еще один нюанс – раздел допустим, если каждому из собственников можно выделить изолированную комнату (статья 16 ЖК РФ)

Итак, чтобы сделать квартиру коммуналкой, прежде всего собственникам нужно обратиться в судебную инстанцию с заявлением. Также необходимо оформить кадастровый паспорт, зарегистрировать право собственности и предоставить план, подтверждающий возможность раздела на изолированные комнаты. Суд назначит комиссию, которая должна будет объективно подтвердить допустимость деления жилья на отдельные помещения без ущерба для кого-либо из владельцев.

После вынесения судом решения и получения всех документов начинается собственно процедура преобразования жилья в коммунальное. Чтобы сделать квартиру коммунальной, в первую очередь следует обратиться к специалистам из БТИ, они оформят технический и кадастровый паспорта на каждую отдельную комнату.

Какая квартира считается коммунальной

Места общего пользования не подлежат разделу, они используются коллективно всеми владельцами. Затем, имея на руках выписку из кадастра и копию плана, нужно зарегистрировать право собственности. Для этого необходимо со всеми документами направиться в ФУГРЦ, написать заявление и оплатить госпошлину. Оформление права собственности займет около месяца, по истечении которого каждый совладелец получит свидетельство о праве на долю жилой площади.

Следующий шаг как сделать квартиру коммунальной – обращение в организацию, на чьем балансе находится дом. Здесь всем совладельцам нужно предоставить документы, подтверждающие раздел квартиры, право собственности, а также удостоверения личности и оформить заявление о разделении общего лицевого счета на оплату коммунальных услуг.

После того, как документы и справки получены и вы сделали квартиру коммунальной, а сотрудники ЖЭУ разделили лицевой счет, каждый совладелец должен установить отдельные для каждой комнаты приборы учета электроэнергии. Также каждым собственником отдельно заключается договор с организацией, поставляющей электрическую энергию. В местах общего пользования, кроме того, также должны быть счетчики энергии, воды и тепла. Показания, которые фиксируют общие счетчики, оплачиваются коллективно всеми владельцами жилья.

В соответствии с правилами, при продаже комнаты в такой квартире, необходимо уведомить совладельцев о цене и условиях сделки. Соседи по коммуналке обладают преимуществом выкупить выставленную на продажу часть жилья. Если по истечении месяца после нотариального уведомления совладельцы не выказали заинтересованности в приобретении комнаты, владелец может продать ее стороннему лицу.

Похожие объекты:

Поделится с друзьями:

Новая редакция Ст. 42 ЖК РФ

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Статье 42 ЖК РФ

1. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см.

Что такое коммунальная квартира по жилищному кодексу

ч. 5 ст. 15 Кодекса).

Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь.

Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

4. В случаях, когда право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит к другому лицу на основании сделки или в порядке наследования, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире в неизменном виде переходит к новому собственнику.

5. Императивные нормы ч. 5 ст. 42 Кодекса запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире совершать действия, нарушающие принцип следования доли в праве общей собственности собственника комнаты в коммунальной квартире судьбе права собственности на указанную комнату (см. ч. 3 ст. 42 Кодекса). См. также комментарий к ст. 38 Кодекса.

6. Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Другой комментарий к Ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.

Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.

3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.

Новая редакция Ст. 42 ЖК РФ

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Жилищный кодекс снова меняется

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Статье 42 ЖК РФ

1. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см. ч. 5 ст. 15 Кодекса).

Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь.

Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

4. В случаях, когда право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит к другому лицу на основании сделки или в порядке наследования, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире в неизменном виде переходит к новому собственнику.

5. Императивные нормы ч. 5 ст. 42 Кодекса запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире совершать действия, нарушающие принцип следования доли в праве общей собственности собственника комнаты в коммунальной квартире судьбе права собственности на указанную комнату (см. ч. 3 ст. 42 Кодекса). См. также комментарий к ст. 38 Кодекса.

6. Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Другой комментарий к Ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.

Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.

3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.

Практикующий юрист нередко сталкивается с жалобами граждан на своих соседей по коммунальным квартирам или жилым помещениям, находящимся в долевой собственности.

Невозможность нормального существования на одной жилой площади совершенно разных лиц приводит к тому, что собственник, не имеющий интереса в проживании на данной площади, но желающий извлечь выгоду из принадлежащего ему имущества, начинает сдавать принадлежащее ему имущество в аренду. В этом случае собственник вселяет на свою площадь в виде комнаты арендаторов (иногда по письменному договору, а иногда вообще без всяких документов, обозначая их в качестве своих дальних родственников из провинции). Когда такие арендаторы соблюдают правила коммунального быта, аборигены коммунальной квартиры и новые жители умудряются ужиться на одной жилой площади без привлечения посторонних сил. Но так получается не всегда, в большинстве случаев арендаторы совершенно не знакомы с правилами коммунального быта и самим своим фактом проживания в коммунальной квартире нарушают права других собственников и ее постоянных обитателей. Как же бороться жителям квартиры с периодически меняющимися арендаторами, которых приводит собственник, и сам не живущий в коммуналке и не дающий такую возможность своим соседям.  

Конечно же, в первую очередь необходимо обращаться в правоохранительные органы, которые могут осуществлять проверку паспортного режима у лиц, находящихся в жилом помещении без регистрации по месту жительства, то есть у арендаторов. Также полиция должна реагировать на факты нарушения этими арендаторами прав граждан, постоянно проживающих в квартире. Но полномочия у полиции в части разрешения гражданских конфликтов не велики. Сочувствующий участковый может лишь проводить беседы с нарушающими коммунальный быт арендаторами и делать внушения собственнику, который без согласия своих соседей подселяет к ним новых жильцов. Никакими полномочиями по выселение арендаторов из жилого помещения полиция не обладает и привлечь к какой-либо ответственности такого собственника не может.

Жителям коммунальной квартиры остается обращаться только в суд, поскольку он один может решить возникший гражданский спор между собственниками в жилом помещении.

ЧТО ТАКОЕ КОММУНАЛЬНАЯ КВАРТИРА

И в судебной практике судов общей юрисдикции есть несколько ярких примеров, следуя которым можно хоть как-то пытаться бороться с соседом по коммунальной квартире, который без вашего согласия вселяет в коммуналку посторонних лиц. Московский городской суд в двух своих апелляционных определениях пришел к следующему выводу о порядке проживания в коммунальной квартире. Собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

Следуя рассматриваемой формулировке, суд не мог запретить собственнику комнаты в коммунальной квартиры сдавать свою комнату без согласия собственников других комнат, но руководствуясь необходимостью наличия согласия всех собственников по вопросу пользования общим имуществом квартиры, суд сделал вывод о том, что если кто-то из собственников в коммунальной квартире имеет намерение сдавать свою комнату третьим лицам, он должен предварительно решить с другими собственниками вопрос пользования общим имуществом квартиры. Таким образом, для того, чтобы ограничить злоупотребления своего соседа по коммунальной квартиры и не дать ему возможность сдавать в аренду свою комнату в квартире, необходимо обращаться в суд с иском о запрещении данному соседу предоставлять во владение и пользование иным лицам места общего пользования в квартире без вашего предварительного письменного согласия.

Выселение основания и порядок

Цена услуг адвоката при разводе

  

Постановление Оренбургского городского Совета от 08.09.2000 N 214 "О ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ ИНИЦИАТИВЕ ПО ПРИНЯТИЮ ЗАКОНА ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ "Об ОСОБЕННОСТЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в КВАРТИРАХ КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ" (вместе с "ПРОЕКТОМ РЕШЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ "О ЗАКОНЕ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ "Об ОСОБЕННОСТЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в КВАРТИРАХ КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ", "ПРОЕКТОМ ЗАКОНА ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ "Об ОСОБЕННОСТЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в КВАРТИРАХ КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ")

Архив

ОРЕНБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СОВЕТ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 сентября 2000 г. N 214

О ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ ИНИЦИАТИВЕ ПО ПРИНЯТИЮ ЗАКОНА

ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ

ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в КВАРТИРАХ КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ"

На основании статьи 45 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", руководствуясь Законом Оренбургской области "О порядке осуществления права законодательной инициативы органами местного самоуправления в Оренбургской области" и статьей 14 Устава города Оренбурга, Оренбургский городской Совет

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Направить в Законодательное Собрание Оренбургской области в порядке законодательной инициативы проект Закона Оренбургской области "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" и проект решения Законодательного Собрания Оренбургской области по данному вопросу, согласно приложению 1, 2.

2. Просить депутатов Законодательного Собрания Оренбургской области поддержать законодательную инициативу Оренбургского городского Совета.

3. Установить, что настоящее Постановление Совета вступает в силу с момента его принятия.

4. Поручить организацию исполнения настоящего Постановления Совета заместителю Главы г. Оренбурга Колыченкову Ю.И.

5. Возложить контроль за исполнением настоящего Постановления на постоянную депутатскую комиссию Совета по экономическим вопросам.

Председатель

Оренбургского городского Совета

Г.П.ДОНКОВЦЕВ

Приложение N 1

к постановлению

Оренбургского городского Совета

от 8 сентября 2000 г. N 214

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

второго созыва

РЕШЕНИЕ

от ______________ 2000 года

О ЗАКОНЕ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ

ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в КВАРТИРАХ

КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ"

Законодательное Собрание Оренбургской области

РЕШИЛО:

1. Принять Закон Оренбургской области "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения".

Дело № 5-АПГ13-27

Направить указанный Закон главе администрации Оренбургской области Чернышеву А.А. для подписания и опубликования.

3. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на комитет Законодательного Собрания области по бюджетной, налоговой, финансовой и инвестиционной политике, собственности и международным связям.

Председатель

Законодательного Собрания

Оренбургской области

В.Н.ГРИГОРЬЕВ

Приложение N 2

к постановлению

Оренбургского городского Совета

от 8 сентября 2000 г. N 214

ЗАКОН

ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В КВАРТИРАХ КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ

Принят

Законодательным Собранием

Оренбургской области

Статья 1. Общие положения

1. Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений.

2. Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) — квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам). Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.

3. Места общего пользования в квартире коммунального заселения — вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно — гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

4. Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения — места общего пользования квартиры, а также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры.

Статья 2. Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

1. Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире. Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.

2. По соглашению между совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, совместно проживающими в жилом помещении в квартире коммунального заселения на основании одного договора социального найма, жилое помещение передается в общую собственность лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

3. Доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения равна отношению площади находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной площади всех жилых помещений данной квартиры, если иное не определено соглашением всех сособственников квартиры. Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения.

4. При приватизации жилого помещения в квартире коммунального заселения, находящегося в жилом доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, за бывшим собственником жилищного фонда (наймодателем) сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт либо реконструкцию дома.

5. Собственники жилищного фонда или управомоченные ими лица по заявлению граждан, постоянно проживающих в служебных жилых помещениях в общей сложности не менее 10 лет и отработавших в организации, предоставившей эти жилые помещения, не менее 10 лет, вправе в двухмесячный срок принять решение об исключении жилого помещения из числа служебных. После исключения жилого помещения из числа служебных с гражданами заключается договор социального найма на занимаемое жилое помещение, которое может быть приватизировано ими в общем порядке. При необходимости сохранения жилого помещения в числе служебных собственники жилищного фонда или управомоченные ими лица обязаны в течение года предоставить указанным гражданам по договору социального найма другое жилое помещение взамен занимаемого с правом последующей приватизации предоставленного жилого помещения.

Статья 3. Оформление приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

1. Приватизация жилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется договором передачи в собственность граждан жилого помещения и свидетельством о праве собственности на жилище. Договор заключается гражданином с органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления. Оформление вышеуказанных документов производится по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

2. За услуги по оформлению приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения с граждан взимается плата в размере, установленном администрацией Оренбургской области. При этом нотариального удостоверения договора передачи в собственность жилого помещения не требуется и государственная пошлина не взимается. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, осуществляется за счет средств областного бюджета.

3. Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения в установленном порядке. Каждый гражданин вправе прекратить начатое им оформление приватизации жилого помещения в квартире коммунального заселения до момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения.

Статья 4. Права несовершеннолетних лиц, иных лиц, нуждающихся в опеке или попечительстве, при приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

1. в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении в квартире коммунального заселения остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев с момента установления опеки (попечительства) оформляют договор передачи жилого помещения в квартире коммунального заселения в собственность детям — сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

2. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, иным недееспособным лицам оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, иными лицами, ограниченными в дееспособности, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

3. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений в квартире коммунального заселения, в которой проживают несовершеннолетние лица, а также недееспособные или не полностью дееспособные лица независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников (в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Статья 5. Особенности сделок с жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения

1. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

2. Правила, установленные настоящим Законом при осуществлении сделок купли — продажи жилых помещений в квартирах коммунального заселения, применяются также при совершении сделок мены.

3. Сделки, в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Сделки с жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения, приводящие к вселению в жилое помещение граждан, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску собственников и (или) пользователей других жилых помещений в данной квартире коммунального заселения.

4. Переход права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими). Члены семьи собственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включая собственника помещения. в договоре продажи жилого помещения в квартире коммунального заселения, в котором проживают граждане, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, должны быть указаны лица, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением.

Статья 6. Преимущественное право покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения

1. Преимущественное право покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения и соответствующей доли в праве общей собственности на места общего пользования, отчуждаемых собственником, имеют собственники иных жилых помещений в этой квартире по цене, за которую оно продается, и на прочих равных условиях в порядке, установленном федеральными законами для осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

2. Собственник жилого помещения в квартире коммунального заселения вправе продать принадлежащее ему жилое помещение и долю в праве общей собственности на места общего пользования квартиры коммунального заселения любому лицу, если предварительно он обратился к иным собственникам жилых помещений в этой квартире, перечисленным в части 1 настоящей статьи, с письменным предложением о покупке ими у него вышеназванного имущества и они не воспользовались в течение месяца со дня получения извещения о продаже преимущественным правом покупки, установленным настоящей статьей. Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме.

3. Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе приватизировать занимаемое жилое помещение и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в той же квартире коммунального заселения иного жилого помещения в установленном порядке.

Статья 7. Право на внеочередное получение субсидий

Граждане, постоянно проживающие в квартире коммунального заселения и состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма, имеют право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки отчуждаемого жилого помещения в той же квартире коммунального заселения в пределах социальной нормы с учетом имеющегося жилого помещения и в порядке, установленном нормативными правовыми актами Оренбургской области. Право на внеочередное получение субсидии должно быть реализовано гражданами в течение одного месяца со дня получения ими извещения о продаже жилого помещения.

Статья 8. Порядок пользования квартирой коммунального заселения

1. Договор, дающий право пользования жилым помещением в квартире коммунального заселения, а также зарегистрированный в установленном порядке документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения, являются основанием для осуществления предоставленных договором или законом прав и обязанностей в отношении жилого помещения и мест общего пользования в квартире коммунального заселения. Порядок совместного пользования местами общего пользования определяется соглашением сособственников, пользователей.

2. Граждане, занимающие жилые помещения в квартире коммунального заселения, обязаны:

— использовать жилое помещение только для проживания;

— соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения;

— возмещать расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию мест общего пользования в квартире коммунального заселения, инженерного и иного оборудования соразмерно со своей долей участия в соответствии с законодательством.

3. Доля участия пользователя, собственника жилого помещения в квартире коммунального заселения определяется исходя из приходящейся на каждого из них доли общей площади в квартире, установленной пропорционально площади жилого помещения, находящегося в его пользовании, собственности, если иное не установлено соглашением пользователей, сособственников квартиры.

Статья 9. Вступление Закона в силу

Настоящий Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Глава администрации

Оренбургской области

А.А.ЧЕРНЫШЕВ